買樓記 (二)

承上文, 西狂的說話令斗滿思潮起伏, 心裡不停盤算如何有把握地“去盡”。斗滿從未試過借P Loan, 對P Loan 的認知不多, 最多只是從止凡兄的 <<實際年利率怎樣計算>> 和 <<借貸經驗分享>> 系列中知道除了如何計算实際年利率及每月需要償还固定金額外, 其他的就一無所知。基於以上兩個特性, 斗滿回家後第一件事就是打開電腦, 按自己每月的現金流狀況準備了一個未來5年的現金流量表 (“Cashflow statement”)。

每月現金流計算方法如下:

加收入:	每月工資
	Mortgage Link 利息入
	新物業租金收入**
減支出:	每月平均支出*
	原有物業供款
	新物業供款及其支出**
	每月P Loan 还款
合計	淨現金流

* 斗滿一直用一款叫 “好用記賬本”的iPhone App, 有接近8年的使用習慣, 此App 很適合會計人使用, 往後有機會跟大家來個介紹。

**     按新界區兩房物業計算。

經計算後, 若借1百万元, 分5年还, 按以上的現金流量表計算, 並考慮通漲等參數, 斗滿將會在第4-5年間耗盡所有資金, 這意味着斗滿不能償还整個P Loan cycle 並有破產的風險。

斗滿把計好的現金流量表分享到南帝與西狂的whatsapp 群組中。

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 廣告時間: 斗滿物業轉按經已開業，有興趣的朋友可以透過 WhatsApp 與我們聯絡，會有回贈驚喜啊!!!

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“借中價伍樂城”到底是什麼意思……

以下為節錄自我們 whatsapp 群組的對話紀錄 (註: 文字經過修飾及過濾部分沙石)

西狂:          會計師都很死板!!! (這是西狂看到現金流量表後的第一個反應。)

  

(題外話: 大家千万不要誤會西狂是個狂妄無禮之徒。还記起斗滿剛出來社會工作時, 在某天星期一早上上班時在升降機內遇到一位同事, 閒談間斗滿問同事週末去了哪裡玩, 同事反應覚得錯愕, 事後得知原來該名同事覚得我的問題冒犯了他, 因為週末是他私人時跟工事完全無關, 他覚得斗滿的問題正正侵犯他的私隱, 自此斗滿明白工作上能遇到一個能交心的同事真的很難, 遇到一個能交心且可以暢所欲言的人就更難。 在職場上工作待久了, 漸漸明白到滿街都是玻璃心, 會說真話的人會被視為慠慢無禮, 反倒順着別人想法說話的人會被視為八面玲瓏, 今日能夠遇無私分享自己理財心德的兩位好朋友, 聽到這句話後, 非但絲毫怒氣也没有, 反而更加珍惜這份真摯的友誼。)

西狂繼續說:          你未來5年的工資應該會上漲, 租金亦會上漲, 計算不能太過保守。

斗滿:          未來會不會加工資真的不好說, 如果經濟轉差更要面對失業問題, 到時可能連4年也頂不到。

西狂:          所以說會計師都得死板! 當你處於一個無錢的狀態時, 你自然會想辦法去搵錢, 做兼職又好, 做生意也好, 你總會去想辦法, 不會任由自己破產吧!? 你可以試試按以下步驟計算:

1) 加按現有物業,

2) 借 P Loan,

3) 借中價伍樂城

斗滿:          我需要點時間消化。

(第1, 2點都很明確, 至於第3點“借中價伍樂城” 當中的“借中價” 應該是指買中價樓然後上會的意思, 這個我倒是明白, 但“伍樂城”到底有什麼含意? 是不是地產術語? 是不是一種策略? 还是跟伍樂城本人有關? 南帝跟西狂繼續在群組內你一言我一語地討論樓市與股市, 彷彿好像只有我一個不明白“伍樂城”是什麼意思。為了解答心中的疑團, 為了提升自己的財商, 只好不恥下問)

斗滿:          不好意思, 我上網找資料找了很久也不明所以, 請問什麼是“借中價伍樂城”?

  

 心中不期然出現了這一幕

西狂:          意思是買中價樓然後用五或六成首期上會。

南帝幫忙解釋說:          是口語輸入法的問題!

西狂:          不! 是搞爛gag的問題!

斗滿:          ……

南帝:          ……

----- 當下氣氛急降到冰點! -----

(哦~! 原來西狂係會講爛gag, 又再了解他多一點。)

西狂:          斗滿兄, 現在給你一道難題, 你按我的方法重新再計算一次, 待我旅行回來後再討論你的現金流量表。

就是這樣, 之後我有大約兩至三個星期的時間想辦法去解決現金流不足的問題。

後記:

本文只記述我們之間討論過程中的小插曲, 並透露了西狂性格率真可愛的一面 (希望他不會介意!!!) 由下編文章開始南帝的戲份會多一點, 敬請大家熱切期待……待續。