2018年12月24日 星期一

買樓記 (七)

承上文,部分網友問到為什麼斗滿没有去聚康山莊,倚嶺南庭和彩暉花園睇樓,那只能夠說到兆康站睇樓屬無心插柳之舉,没想到一去就引起第一次睇樓的回憶。

(資料圖片: 屯門市廣場)


說回正題,本次大西北睇樓的真正目的地就是屯門,為什麼是屯門? 那就要由斗滿身边的一位好友小蔡說起。小蔡本名姓蔡,識於微時,大學畢業後大家都進了Big 4 工作,大家可以想像Big 4 就像一所學校,每年6月及9月左右就會有一班新生加入Big 4,然後每年10月左右,高層會按同事們的工作表現決定能否升班基本上大部份人都可以升班有少部分人因工作表現未達標而需要留班相反工作表現突出的會得到嘉許工資會較同級同事高一點行內稱之為Top Paid。大家需知道Big 4 的生活不好過,星期一至星期七朝912已是等閒事,若能在此高強度的工作下仍能保持優異的工作表現絕非易事,而小蔡就正正是Big 4 內的Top Paid

離開Big 4後,基於大家所屬行業的關係 (Big 4 內也有分行業的!),小蔡的起步點比斗滿略低一點,不過仍然無阻小蔡在職場所散發的光芒,基本上他仍然保持一至兩年升一級,現已貴為一家MNC 的部門主管,斗滿經常笑稱小蔡職場上是坐火箭,然而斗滿仍然只是個插科打諢的跑蹆而已,所以若然斗滿遇上任何重大決定,斗滿必定會詢問小蔡的意見。

另一方面,斗滿可謂跟小蔡的命途十分相似,一同進入一所大學,一同進入Big 4,一同離開Big 4,甚至在同一年買第一層樓。說起買樓,小蔡在屯門長大,居住多年,第一層樓順理成章就是在屯門,还記得當日買樓時,斗滿的樓價比小蔡的多100,首期也相差接近1004年時間過去,我倆的樓價只差10万,甚至有種反超前的跡象斗滿從中明白到買樓除了考慮層數,方向和樓齡等自身因素外,同時亦需要考慮基建,交通配套,人口發展,住宅和商業比例及市區持續發展等重要因素。

屯門市中心
既然要到屯門睇樓,當然要找身為地膽的小蔡帶路。約好該區的經紀後就由屯門市中心開始睇樓。屯門市中心主要由四個屋苑組成,若以伙數計算由最多伙數開始順遂排起分別為: 屯門市廣場,時代廣場,華都花園 及 錦華花園。樓下的四個相連商場,四通八達,商鋪種類多,食肆亦很多,人流極旺,每逢假日就會有很多國內遊客拉着行李喼到屯門市中心購物,根據斗滿的經驗,每次到屯門市中心平均都會被行李喼輾過兩次或以上,哈哈! 加上鄰近西鐵站和V city,附近又有新墟,基本上斗滿不用怎樣介紹大家都應該可想而知屯門市中心有幾旺。

反過來說屯門市中心也有其缺點,第一就是樓齡較舊,約30年左右,斗滿在之前的文章說過不太喜歡樓齡超過30的物業,在此不再詳談,另外部分座數保養一般,電梯也一般。第二就是屯門公園被一班大媽長期佔領由下午2點嘈到6點,面向屯門公園的時代廣場最應聲。

瓏門 & 卓爾居
卓爾居在瓏門未出現之前可謂屯門的樓王樓齡最新,新鴻基樓,鄰近市中心,交通方便,但當瓏門出現之後情況就有點尷尬,基本上瓏門在各方面都完卓爾居。斗滿曾經在數年前去過瓏門,覚得瓏門很象屯門版的万景峯,不過此次大西北睇樓之旅並没有到瓏門和卓爾居睇樓。

睇樓過程中,小蔡指出屯門市中心有一個很有趣的現象,就是瓏門和卓爾居的租務回報不高。若以兩房單位尺租作比,瓏門、卓爾居和屯門市廣場的尺租分別為$30-$33 ($16.5K)$25-$27 ($13K) $27-$30 ($11K)。由此可見,若然閣下手持屯門市廣場2房單位,而有感單位面租不夠住的話,可考慮放租手上的單位,租住卓爾居2房單位,实行以租養租,每月只需支付多$2K就可提高生活質素。

斗滿問為何瓏門的租務回報不高小蔡嘗試以一個屯門人的身份去回答說除了瓏門是新樓,樓價包含溢價外,另一個原因就是因為荃灣西的新樓兩房單位 (如万景峯) 租金普遍為 $18K左右若然瓏門的租金比荃灣西还要高的話,何不直接租住荃灣西?

(資料圖片: 瓏門)

試價
睇樓當日斗滿嘗試向一個叫價510404尺的華都花園出價,出價470万,當時是正值2018年樓市高峰,與經紀的對話如下:

斗滿: 我對呢個單位有興趣想出470万。

經紀: 聽講你睇樓睇左23個月,唔怪之得你買唔到樓。

斗滿: 我唔係買黎自住,我係買黎投資,唔急住買。

經紀: 你呢種買樓態度係永遠買唔到樓。

斗滿: ……

雖被經紀嘲諷,不過換個角度站在經紀那边去思考就十分合理,因為樓市正值瘋狂時期,大部分單位都以破頂價成交,哪會有經紀反其道而行,為一個素未謀面的新客找劈價盤,劈價盤代表成交價低,成交價低代表佣金收入減少,同等的工作量,為何要捨易取難!?......待續

題外話:
昨夜女兒拿着一本<<美女與野獸>> 的故事書過來要斗滿讀給她聽,未讀之前女兒一直指着封面上的野獸說是熊仔,斗滿連忙解釋說這是野獸不是熊仔,但女兒原地跳了幾下,以身体語言表示肯定是熊仔。好吧! 反正斗滿没有能力向一個未滿2歲的小朋友解釋什麼叫野獸,熊仔則相對較容易接受,那就暫稱為熊仔吧! 不消3分鐘就把故事書讀完,(小朋友的故事書都是10頁以內!) 女兒再次原地跳了幾下表示應該有後續故,斗滿不明所意走去問斗滿太太,一問之下真相大白,原來一切都是因斗滿太太而起。

原來早前斗滿太太也向女兒解釋不了什麼是野獸所以才把野獸改稱為熊仔,接着斗滿太太說故事說得興起時加入了二次創作,把原本在故事接近尾聲時,美女在舞會親吻了熊仔,熊仔變作了王子,然後相宿相棲過着幸福快樂的生活,改成王子再被美女親吻,王子變回熊仔,美女吃過大歺後留下熊仔跟爸B 騎馬仔回家,從此過着幸福快樂的生活。雖然結局令人有點哭笑不得,不過女兒似乎對這個版本感到十分滿意,始終女兒始終年紀尚小,还是不要太早教導她隨便跟佬走會好一點!

20 則留言:

  1. 斗兄有看過時代廣場的一房272實呎入門版嗎?易租易放, 實在是我的不二之選呢!
    不過一定要避開兇宅樓層囉....

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    1. 有, 斗滿也很喜歡這種細細粒容易食的單位呢!!!

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  2. 斗滿兄,無法,經紀大佬就是取易不取難。幫小弟成過賣賣交易的經紀大佬,小弟旺市搵佢地都唔會好招呼。人同此心,心同此理,旺市小弟都係唔會點打搞佢地。

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    1. 三哥, 是的, 跟經紀大佬交易是需要斗智斗力。

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  3. 斗兄個二次創作童話實在非常有喜感,謝謝分享XD

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  4. 斗滿太太很會講故事~另外,同意買屯門市中心比較保值,但斗滿兄出的買價⋯⋯嗯,坦白講有點偏低,就算淡市也不一定能買到。不過試一試總是好事,期待下一篇呢。

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    1. 就是想博大霧, 看看有没有機會買, 不過可惜連第一關的經紀也過不了, 哈哈!

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    2. 經紀當然想個客樓都唔睇就做成生意喇。如果個經紀咁講嘢,我唔會再搵佢。李x誠做生意到會同人講價喇。我之前買樓,睇咗3年,都係同一個經紀,最後佢真係介紹咗荀盤畀我,再迫一迫我就上車了。經紀幫唔幫你叫價,確實係一個重要因素。

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    3. 匿名兄所言甚是, 經紀是重要的一环。

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  5. //女兒原地跳了幾下...
    斗滿兄女兒非常可愛呢!

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    1. 女兒已是斗滿的命根, 不過女兒較粘媽媽, 感覚不是味兒 T__T

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  6. 一般新樓租金回報都底一點. 30年以上的租金回報會高D. 可能新樓有較高升值力.
    唔知咁諗岩唔岩. 新樓有60年收租, 舊樓得返30年.
    好似斗兄說不喜歡買30年以上, 但租客就無所謂,做成舊樓回報好一點.但長遠真係唔識計.

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    1. 不能說斗滿完全不喜歡30年的舊樓, 只是在 re-financing 的角度來說, 舊樓的時效較短, 不過也要看業的質素。

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    2. 斗滿兄,可否講一下re-finance 會有什麼問題遇到嗎?
      因為我都想買市中心,諗唔通依家層樓已經30年,再做30按揭,到時層樓都60年了,怎樣再賣出去呢?如果接手人再做30年接揭的話,層樓都90年了。又點會有人接手呢?

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    3. 斗滿所指的re-financing 就是最簡單的加按, 其实加按跟一般按揭差不多, 當然也有其他方法的re-financing, 由於在此的篇幅有限, 未能一一詳談, 往後有機會再跟大家分享。

      至於樓齡問題, 斗滿認為不要想得太远, 會不會把樓供完都未知 (注: 不是能不能!)。簡單舉個例子, 南帝和西狂都是未把樓供完, 他倆年紀輕輕已經可以退休。 30年後會發生什麼事, who knows? 不管是投資物業, 还是投資股票, 只要找緊一個升浪, 就可以令你提早退休, 就算不能提早退休也可以把閣下的生活品質提得一個層次, 問題是你有没有膽量/智慧去做一些別人不敢做的事。

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    4. 引用林森池的比喻, 投資有如找一匹千里馬, 只要在適當時候捉緊, 就可以令你跑得更远, 不過就算是千里馬, 也不一定要騎足千里, 跑到筋疲力盡才換, 在適當時候換馬會令閣下跑得更快。

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    5. 謝謝斗滿兄的解釋。
      之前一直抖結在一些細微的問題上。正如你之前講,供得起就可以買多層樓。
      等我都call 吓經紀睇吓樓先。

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  7. 早排去左旅行, 回來又一堆工作要處理, 差點錯過斗滿兄的鴻文
    屯門市中心是個好地方, 但我就覺得僅限到此一遊, 吃喝玩樂消費而已
    原因大概斗滿兄文中已提及, 補充一點是華都樓底特矮, 可能與公屋差不多

    買樓收租的詁, 當然揀租值回報高是無可厚非, 不過租值或者同REIT的股息的概念差不多, 領展貴絕 REIT, 一樣大把捧場客, 原因多的是

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