承上文, 西狂的說話令斗滿思潮起伏, 心裡不停盤算如何有把握地“去盡”。斗滿從未試過借P Loan, 對P Loan 的認知不多, 最多只是從止凡兄的 <<實際年利率怎樣計算>> 和 <<借貸經驗分享>> 系列中知道除了如何計算实際年利率及每月需要償还固定金額外, 其他的就一無所知。基於以上兩個特性, 斗滿回家後第一件事就是打開電腦, 按自己每月的現金流狀況準備了一個未來5年的現金流量表 (“Cashflow statement”)。
每月現金流計算方法如下:
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斗滿一直用一款叫 “好用記賬本”的iPhone App, 有接近8年的使用習慣, 此App 很適合會計人使用, 往後有機會跟大家來個介紹。
加收入:
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每月工資
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Mortgage
Link 利息入
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新物業租金收入**
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減支出:
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每月平均支出*
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原有物業供款
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新物業供款及其支出**
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每月P Loan 还款
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合計
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淨現金流
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** 按新界區兩房物業計算。
經計算後, 若借1百万元, 分5年还,
按以上的現金流量表計算, 並考慮通漲等參數, 斗滿將會在第4-5年間耗盡所有資金, 這意味着斗滿不能償还整個P Loan cycle 並有破產的風險。
斗滿把計好的現金流量表分享到南帝與西狂的whatsapp 群組中。
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廣告時間: 斗滿物業轉按經已開業,有興趣的朋友可以透過
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“借中價伍樂城”到底是什麼意思……
以下為節錄自我們
whatsapp 群組的對話紀錄 (註: 文字經過修飾及過濾部分沙石)
西狂: 會計師都很死板!!! (這是西狂看到現金流量表後的第一個反應。)
(題外話: 大家千万不要誤會西狂是個狂妄無禮之徒。还記起斗滿剛出來社會工作時, 在某天星期一早上上班時在升降機內遇到一位同事, 閒談間斗滿問同事週末去了哪裡玩, 同事反應覚得錯愕, 事後得知原來該名同事覚得我的問題冒犯了他, 因為週末是他私人時跟工事完全無關, 他覚得斗滿的問題正正侵犯他的私隱, 自此斗滿明白工作上能遇到一個能交心的同事真的很難, 遇到一個能交心且可以暢所欲言的人就更難。
在職場上工作待久了, 漸漸明白到滿街都是玻璃心, 會說真話的人會被視為慠慢無禮, 反倒順着別人想法說話的人會被視為八面玲瓏, 今日能夠遇無私分享自己理財心德的兩位好朋友, 聽到這句話後, 非但絲毫怒氣也没有, 反而更加珍惜這份真摯的友誼。)
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西狂繼續說: 你未來5年的工資應該會上漲, 租金亦會上漲, 計算不能太過保守。
斗滿: 未來會不會加工資真的不好說, 如果經濟轉差更要面對失業問題, 到時可能連4年也頂不到。
西狂: 所以說會計師都得死板! 當你處於一個無錢的狀態時, 你自然會想辦法去搵錢, 做兼職又好,
做生意也好, 你總會去想辦法, 不會任由自己破產吧!? 你可以試試按以下步驟計算:
1)
加按現有物業,
2)
借
P Loan,
3)
借中價伍樂城
斗滿: 我需要點時間消化。
(第1, 2點都很明確, 至於第3點“借中價伍樂城” 當中的“借中價” 應該是指買中價樓然後上會的意思, 這個我倒是明白, 但“伍樂城”到底有什麼含意? 是不是地產術語? 是不是一種策略?
还是跟伍樂城本人有關?
南帝跟西狂繼續在群組內你一言我一語地討論樓市與股市, 彷彿好像只有我一個不明白“伍樂城”是什麼意思。為了解答心中的疑團, 為了提升自己的財商, 只好不恥下問)
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斗滿: 不好意思, 我上網找資料找了很久也不明所以, 請問什麼是“借中價伍樂城”?
心中不期然出現了這一幕
西狂: 意思是買中價樓然後用五或六成首期上會。
南帝幫忙解釋說: 是口語輸入法的問題!
西狂: 不! 是搞爛gag的問題!
斗滿: ……
南帝: ……
----- 當下氣氛急降到冰點! -----
(哦~! 原來西狂係會講爛gag, 又再了解他多一點。)
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西狂: 斗滿兄, 現在給你一道難題, 你按我的方法重新再計算一次, 待我旅行回來後再討論你的現金流量表。
就是這樣, 之後我有大約兩至三個星期的時間想辦法去解決現金流不足的問題。
後記:
本文只記述我們之間討論過程中的小插曲, 並透露了西狂性格率真可愛的一面 (希望他不會介意!!!) 由下編文章開始南帝的戲份會多一點, 敬請大家熱切期待……待續。
沙發!事情發展似乎很有趣。十分期待。
回覆刪除這事喚起了小弟人生第一次睇樓的情況。當年,小弟煞有介事的做了個Excel表去計算現金流。不過,跟大部份上車人仕一樣因為船頭驚鬼,船尾驚賊而告吹。哈哈!往事令人回味!
謝謝三人行兄支持!!!
刪除看三人行兄的blog 得知閣下在港已經手持3個物業, 成綪很令人羨慕呢!
斗滿兄,小弟幾塊薄到透光的磚頭,仲要供廿幾年呢。。。物業投資,相較收息系,是條漫漫長路。但慢慢走,會逐漸走到上岸的。
刪除三人行兄不必自謙, 起碼已經比斗滿好得多了。
刪除物業投資, 長路漫漫, 有各位相伴也算是一件美事。
第二篇咁短嘅,寫再戲肉就停,好吊隱呀
回覆刪除匿名兄, 不好意思呀! 本系列志在記錄西狂暫別前的一些點滴, 也記錄了我與南帝之間所發生的事, 希望大家可以細心品嚐這份友誼。
刪除去到高潮就要等多日係常識....我地CCTVB都係咁, 哈哈
刪除人大了,率直比有錢更難得,這是我自豪之處,怎會介意?
回覆刪除我諗Blog界都幾多CPA,包括兩位師兄,如有得罪請多包涵。(唔包涵都無計XD)
好正呀~~好想入你地個group 做CD ROM, 哈哈~
回覆刪除我隱約覺得我的situation 同斗兄係一樣, 期待你下集的大計
斗滿兄
回覆刪除買樓記3幾時會有呀
等到頸都長呀
另一方面想請教一下
同時加按同p loan
又有新樓嘅按揭
新樓壓力測試點過呀!
謝謝匿名兄支持! 最近工事繁重没有時間寫blog。
刪除至於p loan 與按揭同時提取之事就要看閣下的現金流, 即看閣下的主動收(工資)and/or被動收入(股息, 租金)。
好期待下一篇
回覆刪除Michelle, 謝謝支持!
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