買樓記 (四)

承上文,斗滿覚得沙田市中心和好運中心的樓價已被炒起600万的預算不是最低層的兩房,就是頂層的兩房。別以為頂層比最低層好,因為好運中心設計跟美孚新邨設計一樣,電梯不能直達頂層,要先撘𨋢尾二嗰層再走一層樓梯才能到達,極為不便,目標客戶群會受到好大的限制。別說老人家和孕婦上落樓梯不便,就連有小朋友(1-3)的家庭客也很難會租住這種單位,試想像一個剛買完餸的家庭主婦回家時,要單手抽起餸菜和BB車,另一隻手抱起BB,再行一層樓梯,正值壯年的男士也不容辦到,更何況是一位媽媽呢!所以這種單位只能租予没有小朋友的年青夫婦和國內的交流生。租予本地年青夫婦还好,若租予國內學生,兩三年就要找一次租客,費時失事,不符合斗滿投資方向,所以斗滿只好向外區尋寶。

(資料圖片: 德福花園)

牛頭角與九龍灣
到牛頭角與九龍灣睇樓,就不得不提德福花園和淘大花園。出發前斗滿一直對德福花園存有好感,因為德福廣場是在香港少有樓底矮但人流極旺的商場,加上交通便利鄰近又有很多新建的寫字樓,上下班方便,斗滿最喜歡的就是它的大平台,空間感很強,再者德福花園主打大單位,正合斗滿之意。至於淘大商場的檔次比德福廣場的低得多,加上當年的沙士事件,令到斗滿對淘大花園的印象麻麻。

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睇樓後發現跟預期完全相反原來區內人大都比較喜歡淘大花園,主要因為德福廣場內的食肆較為高檔,人均消費高而淘大花園附近的食肆較接地氣,適合年青無飯夫婦。此外,淘大花園前的一塊空地屬於政府用地,將來會建一個300米高的社區設施,算是沙漠中的一個綠洲。

內籠方面,淘大花園在幾年前做了大維修,以30多年左右的樓齡說,算是斗滿見過最漂亮的大堂和走廊,雖然最近德福花園也做了大維修,大堂尚算見得下人,不過走廊就……另外,身边住過德福花園的朋友,没有一個没有漏水問題,代理更說德福花園的底層單位會有爆渠的風險(底層爆渠的傳聞已經聽聞很久原來德福花園就是其中之一!)

境觀方面,市區樓多數都是樓境,没有什麼好比較,能夠向內園(德福花園)或向停車場/山境(淘大花園)已經算是開揚。

至於斗滿最關心的房數問題,這兩個屋苑都不符合斗滿的要求,因為整個牛頭角和九龍灣都没有三房單位(什麼!?)淘大花園最大的單位只有484呎,間三房有點太勉強,而德福花園最大的單位則有588呎,雖然呎數夠,但基於間隔問題,所有單位的客庁窗戶都在一边,若要在客庁間房,要麼就是黑房,要麼暗庁,兩種情況都不太理想。斗滿問代理住客的家庭成員增加怎麼辦代理說通常都會搬到將軍澳。

後記
除了德福花園和淘大花園外,斗滿还有去過得寶花園和其他單棟物業,因為樓齡太舊而且當時叫價太高不值一提。至於德福花園和淘大花園整体都不太合斗滿之意,所以斗滿之後向第二區出發……待續。

留言

  1. 居然搶到沙發!又熱切期待續集了!

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  2. 我對淘大與德福印象同你未睇樓前一樣,原來完全相反,又知多樣嘢了。

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    1. 小弟都唔知。但太太反而知德福出名漏水,同一樓一定唔可以買,好易爆渠。

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    2. 風兄: 當年斗滿有考慮買德福自住, 不過買唔起, 興幸當年無買, 哈哈!
      三哥: 原來某些樓盤一樓未必會有爆渠風險, 往後的 <>系列會分享。

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    3. 仲有一件事,德福的大業主是港鐵,在業主立案法團上小業主是沒有話語權的,66的輝煌事績我就不說了,買之前先做些功課吧,當故事看也挻精彩的。

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    4. 又學到野, 還以為港鐵樓會有好管理 :(

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    5. 同上, 66的輝煌事績有多精彩呢? 我只曾聽AA說過港鐵屋苑連外牆都包保養, 唔洗法團出錢整, 好似幾好架喎!

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  3. 我住過淘大一段時間, 也可以分享一些見聞:
    1. 大部份單位窗台漏水嚴重, 只能定期維修, 治標不治本
    2. 電梯經常故障, 每個月都總有部封左唔搭得, 夠期換了
    3. 望公園方向, 明渠間中有異味, 多年未能解決
    4. 附近單楝樓樓下食肆經常有油煙排放到馬路, 行過好大陣油煙味
    5. 平台長年積水有蚊患問題, 垃圾房亦在平台上, 低層向平台單位要留意
    6. 大堂門口有一級仔樓梯, 輪椅人仕出入不方便

    不過食肆選擇真係多, 商場有齊生活需要, 交通亦好方便, 整體上係幾好住, 值得懷念!

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    1. 謝謝風輕兄解說, 說实話30多年的市區舊樓, 質素大概如此, 不感意外。

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  4. 我之前都有係個區睇樓呀,我仲睇過五屍命案正正樓下個單位。 我最接受唔到係德福花園單位外嘅走廊有道門隔開咗,感覺好唔舒服。
    所以德福花園尺價咁平都係有原因。
    最近得寶花園減價減得好勁喎,可能可以執到寶😄😄

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    1. 懶兄好勇敢啊! 我也接受不了那一扇門, 感覚格調很低檔。

      是的, 得寶花園最近減了很多, 最近一宗成交價430万高層殘裝284尺, 尺價有點貴, 買唔落手。

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    2. 得宝真係抵買,因為容易租出,裝修完之後可以租到萬二三,回報好高😋😋

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    3. 得宝電梯大堂有樓梯這又是斗滿要扣分的地方 (又要馬兒好, 又要馬兒不吃草, 哈哈!)

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    4. 其實你唔講我都冇留意到佢有樓梯添😂😂😂 不過我知道有啲人唔鐘意淘大冇平台,所以得寶都係佢哋嘅唯一選擇

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