買樓記 (五)

承上文，斗滿開始對牛頭角與九龍灣的地形有初步了解後就嘗試對一個的淘大花園R座中層460尺單位出價。業主叫價750万，尺價1.63万,當時同類型單位成最交價為680万，叫價高於最新成交價約10%。

觀乎其內籠的新舊程度及基於最近成交價，斗滿嘗試開出第一口價680万，結果得到的回應是曾經有人開710万+“比票”，業主也無動於中，所以斗滿的叫價當然也被拒絕。結果屬於意料之內，因為該單位傳出一陣霉味相信已經有一段時間没有人居住，由此推斷業主應該“唔等錢使”，要不然業主不會把價值700万的物業掉空不放租。加上當時樓市已經連續上升了26個月(距離樓市調整尚有2個月)，升市總會令人瘋狂，總會令人如痴如醉。(事後斗滿翻查紀錄得知該單位於8月份樓市的最高峰期間以730万破頂價成交，而斗滿於牛頭角與九龍灣的睇樓之旅也隨即告一段落。)

樓市愈瘋狂，市場上的選擇就愈來愈少，2018年6月至8月期間大部業主都很惜售，破頂價變成業主賣樓的慣例，議價空間近乎零，如有業主願意按上一宗成交價成交已經是對買家的最大恩賜。

(資料圖片: 兆康苑)

元朗

另一邊廂，斗滿覚得九龍東和新界東的選擇少之又少，在揀無可揀的情況下，只好向新界西出發。數年前曾經到過元朗睇樓，元朗的核心地段就是元朗大街，大街兩旁應有盡有，人流極旺，不過感覚上比較優質的就只有Yoho系列和新元朗中心，可惜這類型的單位都很貴 (尤其Mid-Town 和 Grand Yoho) 超出斗滿的預算太多。

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除了上述屋苑外，大街兩旁的樓宇都很舊，而樓齡較新 (例如: 尚悅和原築) 則位於元朗的外圍，跟西鐵站的步行距離至少有10-15分鐘，附近配套欠妥，不利放租。另一边的采葉庭蝶翠峰，鄰近工厂，記得以前睇樓是星期六，工厂仍然運作，不時傳出噪音，斗滿對其印象分大減。

整体來說元朗規劃可真一般，或許元朗算是香港最早發展的地區，規劃發展追不上時代步伐也是可以理解，除了朗平站的新盤的地利位置稍為佔優外，元朗的其他地方暫時都不在斗滿的考慮之列。

兆康站

到兆康站睇樓純粹是一個意外，原本斗滿打算撘西鐵直接入屯門睇樓，不過途經兆康站時一時興起覚得未去過兆康想入去行下，於是就下車去睇樓。兆康站附近有兩個大形屋苑: 兆康苑和叠茵庭。

兆康苑早於1982年建成，說实話，兆康的大堂、走廊和電梯有點殘舊，有點“外表老過实際年齡”的感覚，跟樓齡相約的淘大花園真的是比下去，由此可見過往30年居屋和私樓在物業管理質素上的距離。

當時兆康大部分的兩房單位叫價界乎約400万，租金回報3厘左右，旺市時 (距離樓市調整尚有1個月)，能有這個租金回報率已經算是不錯，不過這亦反映了兆康苑的升值潛力較低，人們認為其他屋苑升幅更大而不追捧兆康苑。

另一方面，斗滿始終對超過30年樓齡的物業有點保留/扣分，因為住宅物業在一般情況下最多只能做30年按揭，上限為70- (有部分可以做到75-) (不計及個人年齡因素)，亦即意味着30年樓齡的物業还有10年時間去把物業轉讓予下一手去做另一個30年的按揭，目標買家可能會隨着時間過去而收窄。

至於叠茵庭則樓齡較新，鄰近嶺南大學，書卷味十足，當時地產代理更說鄰近將有新鴻基新盤開售，升值潛成極大，不過斗滿對兆康站没有太大感覚，之後繼續向屯門進發……待續。