買樓記 (最終回)

在計劃購入第一層投資物業時,斗滿一直尋找香港18區內哪一區是斗滿能力內負擔到而又有升值潛力,除了之前買樓記系列中提及過的地區外,最後一個地區便是天水圍了。

天水圍一向賦予大家的感覚是一個悲情城市,因為資助房屋比例較其他地區,低收入家庭佔比亦高,什麼中港婚姻老夫少妻等形形式式的問題經常在報紙上報導難免會令港人對該區有誤解,為了認清事實,斗滿決定去天水圍走一轉,看看天水圍到底有多 悲情”!

(資料圖片天盛苑)

天盛苑
天盛苑樓齡新,約2000年左右入伙鄰近西鐵站,附近有天盛街市,穿過樂湖居,步行5-10分鐘左右就能到達天水圍最旺的方地 新北江商場。睇樓當日同行的代理是天水圍人,他表示天水圍人最喜歡浦新北江,貪其食肆選擇多,民生店鋪一應俱存。不過新北江的業权分散,售賣的貨品散乱,上一間店鋪賣的可以是時裝,下一間店鋪賣的可以是水喉電制,加上商場內的通道九曲十三彎,有種尋寶感覚。

 ******************************************************************************************

 廣告時間斗滿物業轉按經已開業,有興趣的朋友可以透過 WhatsApp 與我們聯絡,會有回贈驚喜!!!

******************************************************************************************

設施方面,代理表示天盛街市已經接近飽和,在最新一份施政報告中,林鄭亦建議會在西鐵站旁興建新街市,以緩和鄰近屋苑的緊張情況,從投資的角度來說,新設施落成必然對附近樓價有正面影响。

樓價方面,睇樓當日正值樓市高峰期代理表示已補地價的天盛苑三房單位 (650) 比嘉湖山莊大三房(631)还要10%-20%左右,而且放盤量極少,可見區內人都很喜歡這個屋苑。而天盛苑唯一一個缺點就是兩房單位的客庁是没有窗戶 (什麼!?) ,只能靠裝修搭救單位設計上的缺憾。

天頌苑、天富苑
與天盛苑同期推出的居屋樓盤,約2001年左右入伙無論大堂走廊甚至間隔比天盛苑的檔次更高,更像私樓,屬居屋中的新派計設,顛覆了我這個屋村仔多年來對公營房屋的概念,當下覚得住新居屋的人真幸福,居住环境好,管理費便宜,不過這些機會……

天頌苑和天富苑鄰近天 Town (前稱: 頌富商埸),是天水圍另一個熱點。天 Town是領展期下的商場,內有各式各樣的連鎖集団,因為業权統一,所以總体來說較新北江整齊,亦較新北江高檔不少。另外,在最新一份施政報告中,林鄭建議會將天秀墟改建成為街市,跟天盛苑一樣社會設施多了,附近樓價必定會有正面影响。

總括來說,天盛苑、天頌苑和天富苑可謂斗滿在天水圍中最喜歡的居屋樓盤。

(資料圖片Town)

嘉湖山莊
應該不用斗滿介紹,大家也知道了吧! 嘉湖山莊是全港最大形屋苑,共15,880伙,於1997樓價巔峰及金融風暴前出售早年經常被傳媒取笑,亦會用當期的嘉湖尺價與97時的尺價作比較,量度香港樓市是否過熱。時至今日,嘉湖的尺價早已返家鄉,甚至高過97時的尺價不少,由當初不被睇好,到今日成為上車客的最後樂園。

嘉湖山莊每一期都有自己的特色例如樂湖和賞湖交通最方便,翠湖生活最便利麗湖可以遠眺濕地公園,美湖用料最高檔,景湖最近鄉村俱樂部,各有各好。

斗滿對嘉湖的第一個印象就是很大樓與樓之間的空間好闊,空間感很強,設計理念為優閒舒適,亦正因如此,可能不太受港人歡迎,因為大部分港人都喜歡住在市區或市中心,宁願住細一點,也不希望把時間犧牲在交通上,很而換取多半小時的睡眠時間 (斗滿正是其中一份子!)

另外,嘉湖大部分樓宇都是圍着中央公園而建,所以窗外的景物十分相似,有時會誤會是不是一直在睇同一個單位,哈哈。
  
(資料圖片嘉湖山莊)

總結:
在剛開始時,斗滿一直對自住區以外的地區十分感興趣,亦希望透過購入第一層投資物業加深對香港的認識。睇完後覚得香港很大 (其实很細!),要不是因為家庭,工作和上學等因素影響,香港可以選擇的居住的地方其实有很多。

在睇樓的過程中發生了很多事亦增加斗滿的見識。例如: 見識什麼是相連單位; 見識過因上手業主的債務問題而連累下手業主受到大耳窿滋擾的單位; 見識過一對夫婦因離婚而賣盤,在簽約時因意見不合而無限期地延長成交日; 以及嘗試在旺市向一個樓盤出價,滿心歡喜以為可以低於市價10%購入單位,結果在簽臨約當日經歷了長達6小時馬拉松式的拉鋸戰,最後(好彩)还是没有購入該物業等。


(被淋紅油的單位 – 清潔後)

直到在睇完天水圍當天,美國正式開始發動貿易戰,結束了樓市長達28個月的升浪,這亦創造了一個絶佳的機會給斗滿入市,不過到底該買哪一區,哪一個屋苑好呢? 斗滿喜歡的屋苑有很多,例如:

喜歡位於人流旺到水涉不通的新城市廣場附近的好運中心;
喜歡位於香港未來第二個CBD附近的淘大花園;
喜歡位於走高檔路線商場附近的新元中和瓏門;
喜歡昔日的Dream House 豫豐花園;
喜歡位於自由行熱門浦點的屯門市廣場;
喜歡位於港珠澳大橋旁的兆禧苑;
喜歡受惠於中國經濟起飛鄰近深圳灣口岸的天盛苑。

花多眼乱,最好就是有錢可以把以上屋苑各買一個單位,哈哈!

經歷了多番思想上的鬥爭後,斗滿終於選定了一個屋苑,得到斗滿太太的同意後已經順利購入第一層投資物業。時至今日,該物業早已成功放租,中間再次經歷了幾許波折,有笑有淚,斗滿曾經考慮過再分享一個 <<出租記>>,不過思前想後,还是在這裡把故事的結尾留在這裡會較好,因為發展下去怕會被別人扭曲成無良業主或者是吸血鬼瘋狂加租的故事。

最後,在此要多謝南帝和西狂一路以來的幫忙亦多謝各過blog 友賞面閱讀小弟的文章,與小弟一同經歷了一次睇樓之旅,特此再次衷心多謝大家! 謝謝!

- 全文完 -

留言

  1. 沙發
    畀我搶到喇

    回覆刪除
  2. 沙地了。在快兄,R兄加持下,恭喜斗滿兄成為撈底了。究竟單位是在那個區呢?能否又俾個完滿的答案給所有斗滿粉絲呢?

    回覆刪除
    回覆
    1. 說不上是粉絲, 大家都是blog 友, 就像左鄰右里一樣。

      至於選一區方面, 不如就留點幻想空間給blog 友們, 也留一點空間給斗滿吧!

      刪除
  3. 正!恭喜斗滿兄,還在怕斗滿兄買樓記還未完而錯失良機,相信這是一個很不錯的時機出手。
    如果可以,不知斗滿兄能否再分享多點選購投資物業的考量和掙扎是什麼,如離開自己住的一區去買,會否日後管理很不便,傾向較熟悉還是較平宜,傾向升值潛力還是高租值易出租為主?若是給小弟,真的是花多眼亂,一定還選定不了下來。
    而尤其這個時刻,錯過了感覺真的不知多久才能有這樣入貨的機會,而買樓時,最影響斗滿兄的決定是什麼呢,或如西狂兄和南帝兄那些說話最影響你做的決定?而最後覺得那些點子是最正確或有用的需要銘記一生的?
    不好意思,小弟又忍不住很想請教🙇🙇

    回覆刪除
    回覆
    1. 離開自住區, 管理不便的問題: 剛起租時會有點不便, 不過這些一不便都是一次性的, 所以問題不大。

      較熟悉還是較平宜的問題: 斗滿認為熟不熟悉視乎你花多少時間去了解, 小弟決意要離開comfort zone, 就是想向外探索, 去了解這個社會的運作。至於便不便宜問題, 我猜AC 兄的意思應該是指買平價樓(3-400万)还是貴一點的中價樓 (8-1000万), 那就要視乎個人財力。

      傾向升值潛力還是高租值: 同上, 还是要看個人財力, 例如我知啟德必定會升, 問題是我買唔起。

      最影響斗滿兄的決定的問題: 就是斗滿太太的意見, 哈哈! 有時當局者迷, 跟另一半可以傾訴, 她會給予你很多直接到位的意見。

      西狂兄和南帝兄的問題: 斗滿屬於先問大方向, 然後自己做功課, 做完功課再叫老師評分的學生, 所以他倆没有直接說買哪個屋苑, 反而是在簽臨約前問一問他倆該不該簽, 他們通常都會支持小弟的決定, 從而增加小弟買樓的信心。

      銘記一生的說話: 可能有不過已經忘記了, 畢竟已經事隔年。反而態度和方向上學了不少。例如: 南帝心空廣闊, 他會教小弟對待租客時寬待別人等如寬待自己, 双方在小問題上爭論是没有意義, 亦很煩心力。至於西狂則教授有關較技術性的問題, 如上會要注意的事項。

      刪除
    2. 謝謝斗滿兄,解答了小弟很多心結,我想斗滿兄能走出自己的comfort zone是小弟有很多疑問的主因,的確很多一問題問得很是愚蠢,明明太太才是最影響自己的決定的說,看到這回答,小弟豁然開朗了。哈哈。

      小弟也很慶幸有一位能像斗滿兄請教的南帝和西狂兄有非常好的心態和有很多經驗技巧的前輩。
      而為何這樣問,可能是小弟的類似前輩的說話對小弟影響很大,如按揭「就是借未來會貶值既錢,來買將來會升值的資產物業!」,及唐山三子的Sam兄和Rexh兄向小弟說明,「香港樓投資其中一項吸引之處是按揭低息,適當的配置分散投資股樓匯並適當利用槓桿其實已是上佳之策」及皮老闆群裡的網友Simon兄的一句對我和太太最好的做法是「the most effective approach is to let your wife to get a job with stable income」才能走上斗滿兄的這一步小弟一直很想的真正買投資物業的這一步,因此對財商不高和買樓經驗只有一次的我,才唐突這樣想問。
      一說就說了太多,不好意思,但十分謝謝斗滿兄的回覆和分享。

      刪除
    3. 原來有高手在旁, AC 兄在投資路上必定能夠事半功倍

      刪除
  4. 多謝斗滿兄的分享,唔講唔知原來天盛苑兩房客廳無窗,應該影響其兩房升值能力。

    回覆刪除
    回覆
    1. 若然是自住, 或許會影响生活, 若然是投資應該影响不大。

      刪除
    2. 早前錯過了呢區,下一間我都會係天水圍搵

      刪除
    3. 最近長实申請將海逸酒店拆卸再興建住宅, 成本尺價約14000左右, 對比同區尺價約10000左右, 相信有支持作用。

      刪除
  5. 回覆
    1. R兄見笑了, 現在斗滿的資金緊張, 元氣大傷, 需要點時間回復。

      刪除
  6. 花多眼乱,最好就是有錢可以把以上屋苑各買一個單位,哈哈!

    呢個目標實在太好!
    不過會唔會變種成無良業主佬的前傳?
    哈哈!

    REFER TO R兄:
    恭喜斗滿兄,幾時買下一間? X2

    回覆刪除
    回覆
    1. 哈哈! 希望不會變成無良業主吧!

      很想盡快買下一間, 不過需要多點時間。

      刪除
  7. 恭喜加入收租業主團 :)

    回覆刪除
  8. REFER TO R兄及快兄:
    恭喜斗滿兄,幾時買下一間? X3

    斗滿兄要有計劃才能學R兄及快兄,成為高手中的高手!呵呵!

    回覆刪除
    回覆
    1. 三哥也跟他倆一起取笑小弟。

      他倆的層次太高, 永遠也追不了。其实三哥也好厲害呀, 也在跌市也有入市, 我在想三哥手上持有物業的數目會不會追過R兄和小子兄?

      刪除
    2. 斗滿兄,又開小弟玩笑。小弟的薄磚炒埋一碟都唔夠快兄自住果間豪宅。。。

      刪除
  9. 買樓記好精采,希望好快有買樓記二之再買樓 哈哈

    回覆刪除
  10. 恭喜斗滿兄,幾時買下一間? X4
    做左業主有冇加入埋業主立案法團,睇清楚佢地盤數同處事方式又係一門學問呢

    回覆刪除
    回覆
    1. 怎麼突然興起高登式的接龍, 哈哈!

      斗滿太太曾經有提意過參加業主立案法團, 不過一直未有機會 (其实是因為太懶!)

      刪除
  11. 恭喜斗滿兄,就不接龍了!
    不過睇樓記完咗,係我地嘅損失,哈哈。

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝風兄! 斗滿自己也有點不捨得, 不過再拖下去就會有點死唔斷氣的感覚。

      刪除
  12. 如無誤會, 我估斗兄應該是買入低租金的連約物業, 然後上演趕走舊租客的故事吧?
    市場上最筍的, 不外乎是連約盤了, 但上會借少一成, 條數唔係個個都計得掂

    香港真係區區都有好樓盤, 你的選擇之中, 除了豫豐之外, 我覺得都是好選擇
    Yoho, 瓏門, 極具升值潛力, 但收租則嫌皮費偏重
    淘大, 好運, 兆禧, 屯市, 收租一流, 可惜礙於樓齡偏高, 升值能力有限
    天盛苑可能是最平衡的選擇, 如果我是你的話應該會揀

    回覆刪除
    回覆
    1. 哈哈!風輕兄言之成理, 不過就留點空間給blog 友們和斗滿吧!

      刪除
  13. 恭喜曬斗兄,買個心水單位實在不易,多謝斗兄一路分享,有機會要向斗兄多多請教請教。

    回覆刪除
  14. 斗滿兄,
    買樓記最終回之後冇見你發文嘅!

    回覆刪除

發佈留言