買樓記 (三)

承上文，斗滿花了整整兩個星期去解決現金流不足的問題，在這兩星期裡，每天從起床到睡覺，就連夢中也一直思考著這個問題，答案是……解決不了!!! (不好意思，令大家失望了!) 斗滿曾經想過買兩個細價單位來代替一個中價物業，亦嘗試找尋增加借貸力的方法，結果还是行不通，因為物業按揭本來就是受制於個人入息及資產價格，就算斗滿有多渴望像南帝般買入海怡3房單位也好，能力不夠，買不了就是買不了。

(資料圖片: 好運中心)

除了價格，另外要考慮的就是新舊問題和房數問題。斗滿認為新樓的管理費太貴，動不動也要$4 - $5/尺，連自住的單位都没有那麼貴，加上租金通常包括管理費，變相由業主硬食，所以还是選一個管理費較平的屋苑更為化算。至於房數和尺數問題，斗滿曾經請教過南帝，他斬釘截鐵地說: “有大買大!”  聽到後，初時不太理解，不過後來覚得很有道理。

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細心咀嚼再結合三人行兄 (下稱 “三哥”) 的blog 文 <<瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神?>> 就給予斗滿一個很大的啟示。引用文中的一句 :

“雖然大單價成交價升唔上，成交呎價長期低於細單位，但銀行對大單位的估價卻是按細單位呎價估算，結果放大了加按效果”。

現時在香港炒賣物業的成本实在太高，厘印律師費加起來最少也要數十万，所以不能像股票般短線炒賣，除了直接出售外, 唯一在投資物業中取得利潤的方法就是加按! 當物業升值，加按的空間就會變大，租值同時亦會上升，從而增加業主借貸力。按以上邏輯推斷再加上文所述，大單位的加按空間會多一點。所以斗滿在之前的blog文內回應網友的留言 “斗滿的目的既在估值，也不在估值!” 前面 “估值” 一詞指加按的空間，後面“估值” 一詞則指賬面值上漲。

既然有了大致的方向就可以出發睇樓，不過自從4年前買入自住物業後就再没有睇樓，對各區樓價也不甚了解，那就只好由當時樓市最當炒的地方開始着手。

沙田&馬鞍山

當時是2018年5月 (距離樓市轉向尚有3個月)，沙中線的概念炒得熱烘烘，沙田有沙中線和屯馬線的加持，貫通香港的東西南北，有人說沙田將會成為香港的中心點，另外當時紅磡站工程問題並未被發現，馬鞍山的樓價更由2017年年底從13K-14K/尺攀升至17K-18K/尺，升勢十分凌厲。那就從沙田和馬鞍山開始吧!

於是，斗滿找了4年前幫手買自住單位的地產代理幫忙引路，没想到竟然找到該區的區域經理，他更開着私人座駕E-Class 前來接送，有點受寵若驚。不過當天只看了5個樓盤，沙田3間，馬鞍山2間，代理表示符合我的要求的樓盤不多。回家路上跟南帝說了一下剛才睇樓的情況，以下是節錄自我們whatsapp 的對話:

南帝:           大老远跑到沙田睇樓，為什麼只看了五間?

斗滿:           代理說符合我要求的單位不多。

南帝:           你跟代理說了什麼?

斗滿:            我說要看600万內的兩房，結果他們只給我看3間好運中心的低層兩房和2間錦英苑的兩房。

南帝:            你露餡了，有時對他們不用太老实，下次跟他們說你要看兩房就好了，不用把心中的預算直接告知他們，大約就可以了，要不要我跟你去睇一次樓示範給你看?

聽到此話覚得甚為感動，對一個剛相識的朋友如此熱心，主動提出幫助，覚得南帝為人十分仗義，肯幫朋友。不過斗滿比較想自己一個人去睇樓，遇到問題再請教，從錯誤中學習。就好像如果想藉着旅行學習外語，最好找個不會說外語的人陪伴，因為若然身边有人熟識外語，非旦没有機會練習，反而會產生依賴，所以斗滿謝過南帝的好意後，繼續孤身上路。之後亦去過牛頭角睇過得寶，淘大和德福等，算是掌握到和經紀溝通的基本技巧，不過當時仍未決定投資哪一區……待續。